La Cour des comptes examine les aides à la pierre

La Cour des comptes vient de rendre public son référé portant sur le Fonds national des aides à la pierre (lien) (FNAP), fonds créé il y a maintenant trois ans, adressé au Premier Ministre. En 2019, ce fonds est doté de 467,9 M€, dont 92% proviennent d’Action Logement et des bailleurs sociaux et a pour objectif de produire 124 000 logements sociaux dont 40 000 PLAI. 

Si l’Etat s’est complétement désengagé du financement direct des aides à la pierre, la Cour des comptes rappelle qu’il occupe toujours une place prépondérante dans la production de logements sociaux. Ainsi, l’Etat est présent dans le pilotage stratégique du FNAP et possède le même nombre de représentants que les bailleurs sociaux et que les collectivités locales et les parlementaires. De plus, la création du FNAP n’a pas modifié le circuit d’autorisation classique de la production de logements sociaux : les bailleurs doivent toujours obtenir l’agrément délivré par les services de l’Etat puis obtenir le conventionnement des futurs logements, prérogative également de l’Etat.  

Le rapport constate que malgré la baisse de la part des subventions au profit des prêts dans les plans de financement des opérations, 8,5% de subventions en moyenne contre 79,3% de prêts et 12% de fonds propres des organismes HLM, la production de logements sociaux se maintient au-dessus des 100 000 logements par an. Le FNAP qui finance donc les opérations à la marge, aurait tout de même un effet important sur la production de logements très sociaux puisque selon le rapport, « 72% des PLUS et des PLAI financés étaient situés dans les zones tendues » et d’ajouter que la part de PLAI n’a jamais été aussi élevée, passant de 22,9% en 2012 à 30,1% en 2018. A titre indicatif, un logement PLAI est subventionné en moyenne à 9249 € et un logement PLUS à 983 €. 

En revanche, la Cour des comptes s’inquiète du niveau des loyers des logements neufs et indique que « ceux-ci ont connu une hausse inverse de l’évolution du niveau de vie des demandeurs de logement social ». La Cour souligne que les loyers sont en effet peu pensés en amont des opérations et que les valeurs plafonds des loyers définis annuellement par le Ministère du Logement en fonction des zones et des types de prêts sont plutôt utilisées comme valeurs planchers. A cela s’ajoutent des dérogations possibles pour dépasser cette instruction nationale, en fonction du type et de la qualité environnementale de l’opération. Finalement, les logements neufs ne sont pas accessibles à une bonne partie des ménages en situation de précarité, faute de ressources suffisantes, qui sont donc relégués dans le parc social plus ancien et de moins bonne qualité.  

Enfin, si le rapport loue la création du PLAI « adapté », plus doté financièrement que le PLAI de droit commun et qui doit se démarquer par une gestion locative adaptée et un accompagnement social des ménages, il dénonce l’échec de sa mise en œuvre. En six ans, seulement 3 400 logements ont été produits alors que l’objectif était de 3 000 par an depuis 2013. Ces « résultats décevants » seraient liés, selon la Cour, à « l’extrême complexité des procédures ». Conscient de ces limites, l’Etat a lancé une nouvelle procédure simplifiée en fin d’année dernière et a ouvert ce type de financement aux résidences sociales. Les résultats sont attendus pour 2019 puisqu’ un objectif de 2 356 logements en PLAI adapté a été fixé dans le cadre de la mise en œuvre du plan Logement d’abord. 

Pour conclure, la Cours des comptes recommande au Premier Ministre de favoriser la production de logements -réellement- accessibles aux ménages les plus défavorisés en  redirigeant les crédits non consommés vers des opérations destinées aux ménages les plus en difficultés et en orientant une partie des subventions du FNAP vers des opérations à loyers minorés.  

La Fédération des acteurs de la solidarité estime que l’une des conditions de réussite du Logement d’abord est la production annuelle de 60 000 PLAI à bas niveau de quittance. Pour atteindre cet objectif, une troisième recommandation aurait pu être un retour de l’Etat dans le financement direct des aides à la pierre, afin d’intensifier les effets positifs relevés par la Cours des comptes.